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La Ley 10/2022, de 14 de junio, establece nuevos derechos y obligaciones de los propietarios y novedades en materia de rehabilitación energética.

El pasado jueves 16 de junio, entró en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y resiliencia.

Esta Ley (que es el resultado del paso por el Parlamento del Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre) introduce una serie de medicaciones en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH)

La mencionada Ley 10/2022 nació con el objetivo de impulsar la actividad edificatoria residencial, debido a la elevada antigüedad que reviste la vivienda en el estado español, así como a la baja tasa de rehabilitación efectiva de la misma.

En este sentido, del preámbulo del texto legal podemos extraer los tres motivos principales que han fundamentado las novedades que más adelante expondremos:

• El grave deterioro edificatorio y residencial: más de la mitad del parque edificatorio residencial de nuestro país obedece a construcciones anteriores al año 1980, teniendo el 84% de estas malas calificaciones en materia de consumo energético, y siendo el 75% no accesibles.
• La importancia de dar respuesta rápida a los retos nacionales y europeos en materia de rehabilitación edificatoria.
• La gran oportunidad de destinar, a corto plazo, un elevado volumen de recursos europeos al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

¿Cuáles son los principales cambios en la LPH?

1. Obras de rehabilitación

El principal cambio que ha introducido la mencionada Ley 14/2022 ha sido la inclusión de modificaciones en el régimen de propietarios con relación a las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio, o a la implantación de fuentes de energía renovable de uso común. En este sentido, se prevé un régimen de mayoría simple para la adopción de acuerdos que tengan como objeto la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación que sean necesarias para su desarrollo.

En relación con lo mencionado, se establece que el coste de dichas obras o actuaciones, o incluso el pago de las cuantías que precisen para cubrir los préstamos o financiación que se hayan concedido, serán considerados gastos generales de la comunidad. En este sentido, se refuerzan todavía más las facultades con las que cuentan las comunidades para disponer de capacidad jurídica a la hora de llevar a cabo tales operaciones.

Por otro lado, se impone la obligación a los propietarios de no alterar los elementos arquitectónicos comunes del edificio, así como a conservar el buen estado de la vivienda. De tal aspecto se desprende que deberán contribuir a los gastos de la comunidad, así como la prohibición de llevar a cabo actividades peligrosas o que resulten molestas para los otros vecinos.

2. Morosos:

Se dota a la comunidad de propietarios con la posibilidad de sancionar al moroso, privándolo del uso de instalaciones y elementos comunes, siempre y cuando no sean esenciales. Además, se podrán establecer intereses superiores al interés legal. Es importante destacar que estas medidas no podrán tener carácter retroactivo.

Finalmente, hay que mencionar que el texto legal también incluye modificaciones en el tratamiento de los recibos pendientes de pago por parte de los propietarios (morosos). Concretamente, se establecen tanto medidas preventivas de carácter convencional, como soluciones ante una posible situación de impago. En tal caso, se determina que dichos conflictos podrán resolverse tanto en sede extrajudicial a través de un procedimiento de mediación o arbitraje, o judicialmente mediante el procedimiento monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias.

En concreto, con relación a los morosos:

• Se dota a las comunidades de propietarios de capacidad sancionadora, legitimándolas para que puedan sancionar al moroso privándole del uso de instalaciones y/o elementos comunes que no sean esenciales y para establecer intereses superiores al interés del dinero, siempre y cuando no sean desproporcionados, algo que ya venían admitiendo los tribunales, pero que ahora se legaliza para que no quede duda de la validez de estos pactos.
• Los intereses moratorios se generarán de forma automática desde el vencimiento del crédito comunitario, no siendo necesario requerimiento previo.
• También se ha modificado la regulación del proceso monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias para hacerlo más ágil, permitiendo que se puedan reclamar deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo liquidatario, si bien limitando dicha posibilidad a las que se devenguen hasta el momento de la notificación del acuerdo liquidatario al moroso.

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1. A qué nos referimos por comunidad de propietarios

Con ella nos referimos al conjunto de propietarios que, si bien tienen la propiedad exclusiva de una vivienda o local, también son copropietarios en otra serie de elementos que son comunes a todos los integrantes, (jardines, terrazas, escaleras, pasillos, etc.).

La Comunidad de propietarios se regula en la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio (LPH), que recientemente ha sido modificada en algunos artículos por la ley 8/2013.  

A cada piso o local se atribuye una cuota de participación con relación al valor total del edificio, que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario.

Así, cuando una persona compra, hereda…, un piso en Propiedad Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas, es decir, no sólo el piso sino también, y conjuntamente, una determinada cuota de participación en los elementos comunes.

• Los estatutos y el reglamento de régimen interior

Los estatutos y el reglamento de régimen interior son documentos que emanan de la propiedad horizontal y que, muchas veces, suelen causar confusión en las comunidades de propietarios.

La confusión viene dada porque los propietarios piensan que se trata de lo mismo, cuando en realidad no tienen nada que ver.

Contenido de ambos documentos:

• Los estatutos tienen como objetivo regular la constitución y el ejercicio de derechos y obligaciones que no estén prohibidas por la ley de propiedad horizontal en relación con el uso y destino del edificio, sus diferentes elementos privativos y comunes, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación y reparaciones. Por ejemplo: Prohibir el desarrollo de actividades empresariales en las viviendas

• El reglamento de régimen interior tiene como misión regular la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y siempre dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos. Por ejemplo: No dejar bolsas de basura en los rellanos

Podemos observar que existen diferencias, ya que los estatutos tienen como misión regular derechos y obligaciones, y el objetivo del reglamento de régimen interior sería regular las normas de convivencia y el correcto uso de los elementos e instalaciones comunes.

Por otro lado, los estatutos no pueden ir contra la Ley de Propiedad Horizontal (LPH estatal) o el Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal (RJPH en Cataluña), y el reglamento de régimen interior no puede ir ni contra dichas leyes ni contra los estatutos, si los hubiere.

• Diferencias entre elemento común o privativo

En un edificio, urbanización o complejo; existen dos clases de elementos, instalaciones o servicios: unos que son comunes de la comunidad (necesitarás un acuerdo del resto de vecinos para su modificación) y otros privados de cada propietario (son de uso exclusivo e independiente de cada vecino):  

• Elementos comunes: serán aquellos que el art. 396 del Código Civil define como necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, urbanización o complejo; como, por ejemplo, el suelo, los techos, los muros de carga, las vigas, la terraza común del edificio (en su caso), el portal, las escaleras, la portería, los pasillos, los depósitos, los contadores, etc. Además, la jurisprudencia ha ido matizando el concepto de qué debe entenderse por elementos comunes y por elementos privativos, pues, a juicio del Tribunal Supremo, las menciones incluidas en la Ley no componen una “lista cerrada”.  

• Elementos privados: serán todos aquellos en los cuales cada propietario ejerce su derecho de propiedad de forma exclusiva. El ejemplo más claro es el de la propiedad sobre una vivienda, apartamento turístico o local; que forma parte de la comunidad (ej.: una persona que es propietaria del piso segundo A de la comunidad sita en la calle Fulanitos número 3 de Madrid). Dentro de estos elementos privativos, pueden estar no sólo las viviendas, apartamentos turísticos o locales; sino también los “anejos” a las mismos; por ejemplo, una plaza de garaje, buhardilla, sótano o trastero.  

• Elementos comunes de uso privativo: puede darse el caso de elementos comunes de uso privativo (ej: terraza o ático) que no constan como privados en las escrituras cuyo disfrute y uso corresponde al propietario, aunque el propietario no podrá realizar ninguna alteración que afecte a la configuración sin previa autorización de la junta de propietarios.  

Nota importante: caso de cualquier discusión comunitaria sobre si estamos ante un elemento común o privativo (ej.: si una terraza o patio pertenece a un propietario o, aunque disponga de su uso, sea un elemento general del inmueble), deberemos acudir al Título Constitutivo (escrituras):  

Será un elemento privado, si tiene asignado en la escritura un coeficiente de propiedad directo e individual. La existencia de este coeficiente puede ser, por tanto, considerada como la partida de nacimiento de la propiedad privada.  

Será también un elemento privativo, si en las escrituras el elemento figura como “anejo” del piso, apartamento turístico o local; pues querrá decir que su coeficiente está incluido dentro del coeficiente de estos. No obstante, en ciertos casos (ej.: proindivisión) la libertad para el titular con respecto a este “anejo” (ej.; garaje) está condicionada a las normas comunitarias para su uso y funcionamiento (ej.: prohibición de tapar o cubrir la plaza de garaje o aparcar una moto junto al coche)  

El resto de los elementos del edificio, urbanización o complejo turístico; no contemplados como elementos privativos e independientes, serán considerados elementos comunes. No obstante, como se ha indicado, puede darse el caso de elementos comunes de uso privativo.  

• La Junta de propietarios

La Junta ostenta las responsabilidades más importantes de la comunidad: la reforma o modificación de los Estatutos, la aprobación del Reglamento de Régimen Interior, el nombramiento y remoción de los cargos de la comunidad, la aprobación del presupuesto anual y la liquidación de cuentas, la aprobación de los presupuestos de ejecución de las obras de reparación de la finca (sean ordinarias y extraordinarias) y aquellos otros acuerdos de interés general para la comunidad.

La función del presidente es representar legalmente a la comunidad en todos los asuntos que le afecten y convocar a la Junta de propietarios. Su nombramiento es obligatorio y deberá ser elegido de entre alguno de los propietarios (por lo tanto, nunca un inquilino puede ser nombrado presidente) mediante turno rotatorio o sorteo.

Las funciones del secretario y del Administrador pueden ser ejercidas por el propio presidente de la comunidad, salvo en el caso de la Junta de propietarios haya dispuesto que en la comunidad habrán de existir dichos cargos como cargos separados del de presidente de la comunidad. El cargo de Administrador y, en su caso, el de secretario-Administrador sólo puede ser ejercido por alguno de los propietarios o por un Administrador de Fincas.  

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.  

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

• Qué quorum necesitamos para hacer cambios en la comunidad

Depende del asunto de que quiera tratar en la Junta de propietarios, se necesita un tipo de quórum específico para que el acuerdo sea válido:  

• UNANIMIDAD: será necesaria para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal (escrituras) o en los Estatutos de la comunidad, a excepción de los supuestos que se indican en los apartados 2 y 3 siguientes.  

• 3/5 PARTES (tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes del total de cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen: a) el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, como ascensor, portería, conserjería, vigilancia, aunque afecte o modifique al título constitutivo o a los Estatutos de la comunidad y b) el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico, requiriendo en este caso de la conformidad del propietario directamente afectado, si lo hubiere.  

• MAYORÍA (mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la realización de obras o servicios comunes con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalías, siendo válidos, aunque supongan modificación del título constitutivo o de los Estatutos de la comunidad  

• UNA TERCERA PARTE (tercera parte de los propietarios que a su vez representen la tercera parte de las cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación o suministros energéticos colectivos (ej.: instalación de gas natural, antena parabólica, etc.).  

• MAYORÍA: se distinguirán dos casos: a) cuando la Junta se celebre en primera convocatoria, se necesitará la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos b) cuando la Junta se celebre en segunda convocatoria (normalmente media hora más tarde de la primera convocatoria), se necesitará solamente la mayoría de los asistentes que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación de los propietarios presentes en la Junta, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos.  

Nota importante: aconsejable que quienes hayan asistido a alguna Junta y no estén conformes con los acuerdos adoptados, manifiesten su disconformidad por escrito al Presidente o Administrador, en el plazo de 30 días naturales desde la notificación del acuerdo. De no manifestar nada en contra, en el plazo indicado, se computa su voto como favorable en los supuestos señalados en los apartados 1, 2 y 3.

• Morosidad de propietarios

Con la nueva Ley de Propiedad Horizontal, el tratamiento de la morosidad se endureció y su tratamiento en los juzgados se agilizó y simplificó con la introducción del llamado procedimiento monitorio. Hoy en día, la Ley establece que el propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios.  

De lo contrario, el presidente o el Administrador (si así lo acuerda la Junta de propietarios) puede interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la comunidad de propietarios, con las siguientes consecuencias para el demandado (moroso):

Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, en el momento en que así lo solicite la comunidad, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la comunidad.

Obligación de pagar los gastos derivados del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste (ej. si se hizo mediante burofax o mediante requerimiento notarial) y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos, así como los gastos de abogado y procurador cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilicen los servicios de dichos profesionales.

Nota importante: Aun cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El Juez acordará, en todo caso, el embargo preventivo, sin necesidad de que el acreedor (la comunidad) preste garantía alguna (en términos jurídicos, caución). No obstante, el deudor podrá «enervar» el embargo (poner fin al procedimiento de embargo) prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.  

• Presupuestos de la comunidad de propietarios:

La Ley impone a la comunidad de propietarios la obligación de tener aprobados unos Presupuestos donde se establecerá una relación de los gastos e ingresos previsibles que se vayan a ocasionar a lo largo del año. Antes de aprobar los presupuestos (partidas de gasto) de la comunidad conviene que te hagas la siguiente pregunta:

¿Responde el gasto a un beneficio tangible y que me aporta más calidad de vida, seguridad o comodidad? ¿Sirve para revalorizar el valor de la finca?

¿Es el coste del servicio, instalación o suministro competitivo con los precios que se cobran en el mercado? ¿Ha negociado el presidente de la comunidad o su Administrador con los diferentes proveedores para que le den mejores condiciones por el mantenimiento de sus servicios, instalaciones o suministros?

Una buena política de “compra” del mantenimiento de la finca puede llevar consigo una reducción importante de los presupuestos de la comunidad y, por tanto, de la cuota mensual a pagar por cada propietario.  

• Contar con un administrador de fincas tiene sus ventajas

Para el presidente, ser nombrado presidente es una carga para cualquier propietario. Un administrador te ayudará a ejercer tu función de una manera más fácil:

• Te ahorra tiempo en la redacción o revisión de todos los documentos que necesite la comunidad.
• Te asesora legalmente, antes de tomar ninguna decisión relacionada con la Ley de Propiedad Horizontal,
• Te ayuda a conseguir resultados para que tu presidencia será considerada eficaz.

Para el propietario, la mayoría de los propietarios percibe la comunidad como algo complejo y problemático. Un administrador contribuirá a hacerte la vida más fácil.

• Te ayuda a sacarle el máximo partido a los presupuestos de tu comunidad
• Te mantiene informado de lo que está ocurriendo en tu comunidad
• Te permite contar con un profesional que actúa de intermediario imparcial en cualquier problema o conflicto entre vecinos, entre la comunidad y un vecino o viceversa.  

Al vivir en comunidad hay que acatar normas, por existir unos intereses comunes de tal forma que, si no te gusta o no te ves capacitado para adaptarte, la única opción es un chalet independiente y aislado que no forme parte de ningún complejo inmobiliario o urbanización.

Según la definición de la enciclopedia libre Wikipedia, una comunidad es “un grupo o conjunto de personas que comparten elementos en común, elementos tales como un idioma, costumbres, valores, tareas, visión de mundo, edad, ubicación geográfica (un barrio), estatus social, roles, etc. Por lo general en una comunidad se crea una identidad común que es compartida y elaborada entre sus integrantes y socializada.

Uno de los propósitos de una comunidad es unirse alrededor de un objetivo en común, como puede ser el bien común. Aun cuando se señaló anteriormente basta una identidad en común para conformar una comunidad sin la necesidad de un objetivo específico.

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